本次专项整治当能在一定程度上疏通公积金房贷“淤堵”,但整治工作能否取得实质性改观,将主要取决于政府职能部门、监管部门的监管执法能否坚决有力,能否把《通知》的要求不折不扣落实到位,能否对监管执法不力以及失职渎职行为依法严厉问责追究。

住房与城乡建设部、财政部、中国人民银行、国土资源部等四部门近日联合印发《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》,要求房地产开发企业认真履行承诺,不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式,限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款,不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。(相关报道见A11版)

对正与开发商洽谈购房事宜的刚需购房者来说,上述四部门的《通知》堪称一场及时雨。由于缺乏权威统计数据,目前尚难以评判购房者使用公积金贷款受阻问题已经严重到何等程度,但四部门发文要求各地就此开展专项整治,足以说明公积金购房贷款渠道肯定“淤堵”得不轻。

据住建部公开发布的数据,今年前10月,国内缴存公积金1.53万亿元,发放公积金房贷7800亿元,放贷量只有同期缴存量的一半稍多。截至今年10月底,全国住房公积金缴存总额12.14万亿元,累计发放住房公积金个人住房贷款7.39万亿元,个人住房贷款余额4.4万亿元,个贷率(个人住房贷款余额/缴存余额)高达87.4%。大量公积金长期躺在专用账户上“睡大觉”,这对公积金缴存者、刚需购房者和管理机构等都不是好事。

住房公积金是解决职工住房问题的专项资金。按现行规定,职工连续足额缴存住房公积金6个月及以上,即可申请个人住房贷款。这项制度的施行初衷十分明确,就是利用公积金房贷与商业房贷的较大利差,减轻职工尤其是刚性购房者的支付压力。以目前公积金房贷与商业房贷的利差粗算,一笔额度100万元、期限20年的公积金房贷,可比同额度同期限的商业房贷少支付20万元利息。因此,只要公积金房贷不出现人为“淤堵”,其减轻购房者的支付压力是触手可及的。

既然制度设计没有问题,且经过二十余年放贷操作,公积金房贷审核操作流程、风险防控等都十分成熟,为何这件利国利民之好事遭受多方阻滞,以至于相关部门要多次组织专项整治行动?

问题的成因固然复杂,但最大的问题在于某些开发商和商业银行的利益勾连。不少开发商资金不足却超量开发房地产,为此强烈有求于商业银行长期放贷。而银行之间对商业房贷客户的竞争也十分激烈,于是一些商业银行向开发商开出融资条件,要求开发商把同时需要商业房贷才能凑足首付款的购房客户拉到本银行进行放贷。而且,有的商业银行还对开发商设定拉商业房贷客户的“考核指标”,一些开发商没撤,就动起了编造各种理由拒绝购房者使用公积金房贷的歪招,逼着购房者选择开发商指定的商业银行申请商业房贷。

尽管大部分城市房地产库存率依然高企,明年去库存任务依然很重,但只要是性价比相对较高的楼盘,依然呈卖方市场,再加上市场信息严重不对称,购房者自然不是开发商的博弈对手,于是公积金房贷人为“淤堵”日益严重久治不愈。同时,对开发商而言,公积金房贷审核周期长,回款没有商业房贷来得快,也是一些开发商拒绝购房者使用公积金房贷的理由之一。

迄今为止,防范和查处开发商拒绝公积金房贷的政策措施、查处手段、惩罚规条等都是齐备的,一些开发商之所以敢公开拒绝公积金房贷,与一些政府职能部门监管执法主动性不强、力度偏软和压力不足大有关联。

本次专项整治虽能在一定程度上疏通公积金房贷“淤堵”,多部门信息联动和限期办理等措施,也有助于公积金管理机构和受托银行加快放款速度,但整治工作能否取得实质性改观,将主要取决于政府职能部门、监管部门的监管执法能否坚决有力,能否把《通知》的要求不折不扣落实到位,能否对监管执法不力以及失职渎职行为依法严厉问责追究。