经济适用房共享产权新政可期2010-02-04有关人士通过经济适用房进行寻租的主要动机，在于通过低价购入，5年限制期过后在市场上抛售获取暴利。从理论上讲，如果将5年后出售经济适用房的个人获利限制在寻租与转让成本之内，那么投机者将不会有动力去从事经济适用房投机活动。因此，限制购买经济适用房的投机性需求，是完善社会住房保障的必由之路。除了事先确保对申购经济适用房者的资质审核、事后强化政府优先回购经济适用房的权利以外，事中限定产权分配，压缩投机性购房者的收益空间同样不可或缺。
这样做也有一定的法理依据。经济适用房作为政府保障性住房体系的重要组成部分，之所以低价，很重要的一个原因就是土地是政府无偿划拨的，住宅建设中也提供了相应的保障管理，政府理应享有一定的产权收益。
即便不从收益的角度考虑，政府也可将经济适用房作为公共住房安全产品出售给有一定经济实力的公众，并将收入所得转入到专项住房保障基金中。这样可以实现公共住房保障资源的循环利用，对于满足中低收入阶层的住房保障需求同样十分有利。这比此前单一的政府预先回购要实用得多。同时，强制性的规定对潜在的腐败寻租也有良好的抗干扰性，能避免政府优先回购权在实际行使中落空。
当然，政府所占产权的比例将影响到经济适用房投机者实际买卖成本。从目前的《住房保障法》的内部讨论稿来看，经济适用房产权由出资的地方政府和保障对象共同拥有，出资比例主要根据土地使用和建筑及安装费用比例确定。考虑到国土资源部近日强调，经济适用住房、廉租住房以及城市、国有工矿棚户区改造中符合经济适用住房、廉租住房条件的安置用地，应当以划拨方式供地，经济适用房的土地使用价格如何确定尚存疑问。
如果相关的土地价格定价过低，那么政府在经济适用房中的产权占比就会较低，投机者买卖经济适用房获利的动力就会大大增加，政府后续对住房社会保障体系的循环利用能力也会随之下降。较为合理的土地使用定价机制是，参照周边商品房土地拍卖价格，并使用相关的调整系数来框定。
这样即便最终投机者转手经济适用房，政府所占的产权也会得到合理保障，住房社会保障系统内部资金也能得到合理的增值与循环利用。与此同时，因为土地使用依然采用无偿划拨的形式供给，政府向中低收入阶层供给的经济适用房的实际价格并不会受到显著的抬升，公众的保障权利也能得到充分的实现。
（作者系金融学博士）
' />你共享我的产权 我共享谁的产权？2010-02-04针对某些经适房的问题，最近正在起草的《住房保障法》中拟规定，将由出资的地方政府和保障对象共同拥有经济适用住房产权，出资比例主要根据土地使用和建筑及安装费用比例确定。就是说，经适房的产权将是业主与房主共同拥有，经适房的房产证看上去估计就像个结婚证了。但相信住进去的业主对这个办法未必情愿，一方强制而一方不情愿的结婚证，大致该叫做强奸证吧。
有意思的是，出资比例中，政府出资当然是土地事项，而业主出资当然是建筑及安装费用。我们知道，在一套房子的价值里面，房子本身是可以折旧的，但土地则不会折旧而且可能持续升值，这事当然挺不公平的。只要是读书看报的人都知道，房地产的价格当中，最大的成本就是土地，按照这个做法的话，那房子根本就没多少份额是属于业主的。
更何况当年盖经济适用房的时候，选择的地段都没那么好位置。比如说北京的经济适用房最初的两个大项目都是建在走上5分钟就能到高粱地里的五环外，现在经济发展了，这些地方的房价已经开始飙升，配套设施完整，然后就有人上来说要拿走你升值价格的大部分，这与入室抢劫有什么差别么？
可能有人会说，这是因为你住在经济适用房里，才会说出这种屁股决定脑袋的话。没错，个人的利益必须被强调，只有在强调了个人利益的时候，我们的社会才能有所进步。而且个人利益要是细说起来的话，其实与我们每个人都有关。
说起来，这个政策理直气壮的地方在于，当年政府批出这块地的时候，是没有按照市场价格执行的，而是一种政策用地。换句话说，政府用自己的资源给了你一点优惠，现在回来说想要利润分成，即使这样有强迫入股的嫌疑，但毕竟那也算是“公共利益”的一部分——— 由于我们实行的是土地国家所有制，土地是国家的，也是全民的，你占了全民的便宜，怎么能够不出点血呢？
按照这个道理顺着说，确实能让大家都从此闭嘴。但这个道理要是反过来推导上去，或许我们可以问问，既然土地是国家所有的，也是我们老百姓全民所有的，那么，市政府的土地权证上是不是应该也有我们的名字？或者说国企的股东里是不是也有我们的代码？如果这一切都没有我们的参与，今天你要是用这个方式来剥夺已经属于个人的财产，未免有下山摘桃子的嫌疑了。
您看，这是不是已经事关我们所有人的利益？即使那是他们当年施政错误所造成的后果。但只要今天可以如此立法剥夺公民的财产，明天就能做出其更变本加厉的举动。(作者系知名网友)
' />“政府与住户共有经适房产权”不可行2010-02-04“政府与住户共有经适房产权”的立法思路，初衷固然用心良苦，但断非可行之策。
从财产所有权即产权的法律角度看，一个现实的、特定的、独立的物只能设定一个所有权，而不能存在两个或两个以上相互排斥的所有权（如国家所有和公民个人所有）。这是确立产权制度的逻辑起点和根本意义，如果否认这一点，产权制度就丧失了其制度价值。
政府与住户分享所有权的“双重所有权”，无异于对所有权的肢解。这一“双重所有权”既不符合现行《物权法》关于财产权的基本制度，在现实操作上亦会带来更多的制度难题，最简单的问题是：政府与业主对产权的共有，如何得以实现？不说其他，就说经适房的修缮与物业费用，政府因有产权份额，是否也应分担？业主在业主委员会投票时，是否还要加上政府的那份“份额票”？政府既然有部分产权，是否可以干涉经适房怎么内部装修，是否可以“临时安排”受灾居民搬进去住两天，或者在征收和征用时降低补偿标准？
从业主的角度看，倘若公权力对私权进行合理限制，以加强公共管理，本身并无不妥之处。但是，公共管理和直接把手伸进民众的腰包，是截然不同的两回事。市场经济下，投资是取得产权的基本权利来源，没有他人包括政府伸手进来“分一杯羹”的空间。不仅如此，“政府与住户共有经适房产权”，还将使大批经适房业主在已经沦为“房奴”的情况下，其财产地位更加雪上加霜，在背负沉重的购房包袱之外再横添一种“被剥夺感”：原来辛辛苦苦挣来的房子，竟然还不全是自己的？
更重要的是，政府与住户共有经适房产权，相当于政府将取得住户经适房产权的部分份额，此举并不符合所有权的取得方式。无论怎样，政府若要取得住户经适房产权的部分份额，在法律上只有以下两种依据：一是将经适房进行征收或者采取国有化，收归国有；二是将经适房优惠政策视为投资。第一种情形显然既无必要亦未见行动；第二种理由有迷惑性却不能成立。
政策作为投资并无法律依据，同时如果把政府政策视为投资，政府将成为营利团体，政府的公共品格将不复存在。反过来讲，如果不出一分钱，仅凭出台优惠政策即可作为政府投资，将使得政府以公共权力作为“干股”介入市场，将使这个国家的财产关系大乱。
最极端的例子是：“家电下乡”，政府对农民购买家电给予政策优惠，可被视为政府投资，那么农民买的电视机是不是也存在国家所有权？更进一步，如果按“政策可以当作投资”的逻辑，公共政策本身即可视为投资，那么在依法治国的大背景下，国家立法将是最大最广泛的一笔公共投资，因为所有的领域都要按照法律来办事，因此所有接受国家立法规制的领域和财产关系，都可算作政府投资的产物。这样一来，社会所有领域和所有事项都将被植入国家所有权，政府就会成为所有领域的所有财产的投资人或“持股人”，岂不谬乎？
事实上，为了防止经适房从“保障性住房”异化为“投资性住房”，办法多的是，例如加强房产转让审查；确保经适房购买条件的公平性与真实性；征收房产税等。但无论如何，小小一间经适房，无论如何都犯不上也没有理由让政府挤进来，大家一起当“房主”
' />
您所在的位置：
发给朋友
收藏
打印
评论